Jak wybrać idealną halę produkcyjną na sprzedaż? [Checklist + praktyka]

1) Lokalizacja i dojazd (must-have)

  • Dostęp do dróg krajowych/regionalnych, sensowne czasy dojazdu dla dostaw.
  • Ruch ciężki: sprawdź parametry dojazdu, zakazy tonażowe i organizację ruchu lokalnego.
  • Sąsiedztwo: brak konfliktów z zabudową mieszkaniową (hałas, ruch TIR).
  • Rynek pracy: dostęp do operatorów, techników, magazynierów.

Przykład Gryfów Śląski: nieruchomość z utwardzonym placem manewrowym i dojazdem dla TIR-ów; lokalizacja w rejonie z dostępem do dróg krajowych i w zasięgu korytarzy PL-DE.



Oferta – 2973 m² na 1,4 ha


2) Parametry techniczne obiektu

  • Powierzchnia i modułowość: czy da się wydzielić strefy produkcji, magazynu, wysyłki?
  • Wysokość i nośność posadzki: pod regały, maszyny, wózki, suwnice.
  • Bramy/doki: ilość, wymiary, poziomy załadunku.
  • Instalacje:
    • Moc elektryczna (rezerwa na maszyny),
    • ogrzewanie (gaz/olej/pompy ciepła, destratyfikatory),
    • wentylacja/wyciągi, sprężone powietrze,
    • ppoż. (hydranty, czujki, oddymianie, ewentualnie tryskacze) – zgodność z przepisami.

  • Części biurowo-socjalne: szatnie, stołówki, sanitariaty, biura (komfort i BHP).

Gryfów Śląski (w skrócie): funkcjonalny układ hal + duża działka zapewniają elastyczność operacyjną i rozbudowę.


3) Działka i zagospodarowanie

  • Powierzchnia gruntu i kształt: miejsca na place, parkingi, rozbudowę, panele PV.
  • Utwardzenia i odwodnienia, ogrodzenie, monitoring.
  • Zieleń i strefy buforowe (emisja hałasu, pyłu).

Atut przykładu: 1,4 ha – zapas pod dodatkowe moduły, magazyny zewnętrzne, czy OZE.


4) Prawo i formalności (PL)

  • MPZP/WZ: przeznaczenie produkcyjno-usługowe/magazynowe; parametry zabudowy.
  • Księga wieczysta: własność, hipoteki, służebności, ograniczenia.
  • Pozwolenie na użytkowanie i zgodność powykonawcza.
  • Środowisko: decyzje środowiskowe, ewentualne zanieczyszczenia (badania gruntu, azbest).
  • UDT/BHP/ppoż.: protokoły, przeglądy, odbiory.
  • Media: warunki przyłączeniowe, moce, umowy z dostawcami.

Tip: Zrób due diligence: prawne, techniczne i środowiskowe. To oszczędza miesiące i setki tysięcy złotych niespodziewanego CAPEX-u.


5) Ekonomia i TCO (total cost of ownership)

  • Cena zakupu vs. koszty odtworzeniowe (czy taniej niż budowa?).
  • CAPEX startowy: adaptacje pod technologię, modernizacja energetyczna, systemy bezpieczeństwa.
  • OPEX: media, serwis, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, ochrona/utrzymanie.
  • Efektywność energetyczna: izolacja, źródło ciepła, PV; realny wpływ na koszty i ESG klienta/najemcy.

Case Gryfów: cena 3 600 000 zł za 2973 m² + 1,4 ha terenu to baza do kalkulacji cap rate i value-add (rozbudowa, PV, automatyka).


6) Podatki i struktura transakcji

  • VAT vs. zwolnienie → jeśli zwolnienie, zazwyczaj PCC 2% po stronie kupującego.
  • Amortyzacja budynków niemieszkalnych (często 2,5% rocznie; potwierdź stawkę).
  • Asset deal vs. share deal: zakup składnika majątku vs. udziałów spółki (różna due diligence, podatki, odpowiedzialności).
  • Harmonogram: list intencyjny → umowa przedwstępna (warunki zawieszające) → finansowanie → akt notarialny.

Ważne: Skonsultuj strukturę z doradcą podatkowym i prawnikiem transakcyjnym.


7) Checklista oględzin (do wydruku)

  •  Wysokość i siatka słupów, nośność posadzki
  •  Stan dachu (przecieki, izolacja, PV ready)
  •  Bramy/doki, place manewrowe, ogrodzenie
  •  Instalacje: prąd (moc), ogrzewanie, wentylacja, ppoż., sprężone powietrze
  •  Części biurowo-socjalne (standard, metraż)
  •  MPZP/WZ, KW, pozwolenie na użytkowanie
  •  Badania środowiskowe, odpady, emisje
  •  Szacowany CAPEX modernizacyjny i OPEX
  •  Potencjał rozbudowy i elastyczność aranżacji


8) Przykład, który spełnia powyższe kryteria

Gryfów Śląski – kompleks hal 2973 m² na 1,4 ha

  • Funkcjonalny układ pod produkcję i magazyn.
  • Utwardzony plac i dojazd dla TIR-ów.
  • Duża działka = potencjał rozbudowy / dodatkowych modułów lub PV.
  • Atrakcyjna cena 3 600 000 zł (analiza cap rate i TCO wskazana pod Twój use-case).


Zobacz pełną ofertę i umów prezentację


Podsumowanie

Idealna hala to zgranie lokalizacji, parametrów technicznych, gruntu i ekonomii projektu. Gdy dodasz pewność prawną i plan rozwoju (rozbudowa, modernizacja energetyczna), minimalizujesz ryzyka i podnosisz wartość aktywa. W tym kontekście oferta z Gryfowa Śląskiego zasługuje na shortlistę – spełnia kluczowe wymagania, a zapas działki daje opcje na przyszłość.