Nieruchomość komercyjna czy mieszkalna? W co inwestować na Dolnym Śląsku w 2025 roku

Czas na decyzję inwestycyjną

W 2025 roku inwestowanie w nieruchomości wciąż pozostaje jednym z najpewniejszych sposobów na ochronę kapitału i budowanie dochodu pasywnego. Ale pytanie brzmi:
czy lepiej inwestować w nieruchomości mieszkalne (mieszkania na wynajem), czy może w komercyjne (lokale użytkowe, biura, magazyny)?

Na Dolnym Śląsku – ze stolicą we Wrocławiu i dynamicznym rozwojem miast satelickich – oba segmenty mają ogromny potencjał. Różnią się jednak rentownością, poziomem ryzyka, formalnościami i wymaganym zaangażowaniem inwestora.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem – klasyka rynku

Zalety:

• Wysoka płynność – łatwo sprzedać lub wynająć mieszkanie w dużym mieście,
• Stabilny popyt – studenci, młode pary, rodziny i pracownicy z innych regionów,
• Mniejsze ryzyko pustostanów niż w przypadku lokali komercyjnych,
• Możliwość korzystania z ulgi podatkowej (ryczałt 8,5% / 12,5%),
• Długoterminowy wzrost wartości nieruchomości w dobrych lokalizacjach.

Wady:

• Częsta zmienność najemców (szczególnie w najmie krótkoterminowym),
• Koszty eksploatacyjne i konieczność remontów,
• Potrzeba zarządzania lub zlecenia tego firmie zewnętrznej,
• Ograniczone możliwości uzyskania wysokiej stopy zwrotu (średnio 5–7%).

Inwestycja w nieruchomość komercyjną – wyższe zyski, wyższe ryzyko

Typy nieruchomości komercyjnych:

• Lokale handlowo-usługowe (np. parter w nowym bloku),
• Biura (np. open space, coworki),
• Magazyny i hale produkcyjne (często na obrzeżach miast).

Zalety:

• Wyższy czynsz – ROI często 7–10% brutto,
• Umowy najmu na dłuższe okresy (nawet 3–5 lat),
• Mniejsza rotacja najemców – biznesowi zależy na stabilności,
• Najemca często pokrywa koszty eksploatacyjne (model triple net),
• Możliwość rozwoju portfela inwestycyjnego w specjalizacji niszowej (np. lokale gastronomiczne, biura medyczne).

Wady:

• Wyższy koszt wejścia – duże lokale to wydatek od 700 000 zł w górę,
• Pustostany mogą trwać długo – znalezienie odpowiedniego najemcy bywa trudne,
• Większe ryzyko związane z sytuacją gospodarczą (zamknięcie firm, upadłości),
• Lokalizacja jest kluczowa – lokal usługowy na peryferiach może nie przynieść zwrotu.

Tabela porównawcza: mieszkanie na wynajem vs lokal komercyjny

Wrocław i Dolny Śląsk – gdzie lepiej inwestować?

Mieszkania:

• Największy popyt na Krakowskiej, Jagodnie, Maślicach, Popowicach, Krzykach, blisko uczelni i biur.
• Kawalerki i mieszkania 2-pokojowe są „znikające” – szczególnie wśród inwestorów kupujących pod wynajem.

Lokale komercyjne:

• Wrocław: największy potencjał w śródmieściu, przy głównych arteriach (pl. Grunwaldzki, Rynek, ul. Legnicka),
• Legnica, Lubin, Wałbrzych: lokale usługowe pod franczyzy, apteki, małą gastronomię,
• Magazyny i hale: obrzeża Wrocławia (Bielany, Psie Pole, Nowa Wieś Wrocławska).

Kiedy wybrać nieruchomość mieszkalną?

Jesteś początkującym inwestorem,
Chcesz inwestować w mniejszej skali i ograniczyć ryzyko,
Zależy Ci na szybkiej płynności i możliwości sprzedaży w dowolnym momencie,
Szukasz stabilnego dochodu przy ograniczonym zaangażowaniu.

Kiedy wybrać nieruchomość komercyjną?

Posiadasz wyższy kapitał lub dostęp do finansowania,
Szukasz wyższej rentowności i długoterminowej umowy najmu,
Jesteś gotów znieść dłuższe okresy bez najemcy,
Interesujesz się rozwojem portfela w segmencie B2B (biura, handel, usługi, logistyka).

Ekspercka opinia Dworakowski Nieruchomości

„Rynek komercyjny daje wyższą stopę zwrotu, ale jest trudniejszy w analizie. Dlatego początkującym inwestorom rekomendujemy start od mieszkań, szczególnie 2-pokojowych we Wrocławiu – szybki najem, dobra płynność, niskie ryzyko. Dla doświadczonych graczy lokal użytkowy przy nowym osiedlu to potencjalna żyła złota.”

Zastanawiasz się, w co zainwestować – lokal usługowy czy mieszkanie na wynajem?
Skontaktuj się z naszym doradcą – pokażemy Ci aktualne oferty z Dolnego Śląska i policzymy realny zwrot z inwestycji.