Jak obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości? Legalne sposoby w 2025 roku

Podatek od sprzedaży nieruchomości – kto i kiedy musi zapłacić?

Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat podatkowych od jej nabycia (liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup) wiąże się z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego od uzyskanego dochodu.

Na szczęście istnieją legalne sposoby, by podatek ten zredukować, a w wielu przypadkach całkowicie uniknąć.


1. Ulga mieszkaniowa – najpopularniejszy sposób

Jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży mieszkania przeznaczysz uzyskane środki na:

  • zakup nowego mieszkania, domu lub gruntu pod zabudowę mieszkaniową,
  • budowę lub rozbudowę nieruchomości mieszkalnej,
  • spłatę kredytu hipotecznego na własne cele mieszkaniowe (także zaciągniętego wcześniej),

…możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej i nie zapłacić podatku.

Warunki:

  • musisz być właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości,
  • środki muszą zostać faktycznie wydane na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży,
  • należy złożyć PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.


2. Sprzedaż po 5 latach = brak podatku

Jeśli minęło 5 pełnych lat podatkowych od zakupu (np. kupiłeś mieszkanie w lipcu 2019, możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2025) – nie płacisz podatku w ogóle.

To najbezpieczniejsza i najprostsza droga.


3. Udokumentowane koszty uzyskania przychodu

Podatek 19% płacisz od dochodu, a nie całej ceny sprzedaży.
Dochód = cena sprzedaży – koszty uzyskania.

Możesz uwzględnić m.in.:

  • cenę zakupu (z aktu notarialnego),
  • koszty notarialne, PCC, pośrednika, sądu,
  • wydatki na remont i modernizację (faktury!),
  • koszty kredytu hipotecznego (prowizje, ubezpieczenia).

Rada: zachowuj wszystkie dokumenty – mogą znacząco obniżyć podstawę opodatkowania.


4. Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

W przypadku spadku liczy się nie data śmierci spadkodawcy, a data nabycia nieruchomości przez niego.

Przykład:

  • Dziadek kupił mieszkanie w 2000 r.
  • Ty dziedziczysz je w 2023 r.
  • Możesz sprzedać je już w 2023–2025 bez podatku, bo 5-letni okres liczony jest od nabycia przez dziadka.


5. Sprzedaż nieruchomości wspólnej – osobno rozliczenie

Małżeństwa mogą rozliczać sprzedaż osobno (jeśli była wspólność majątkowa) i korzystać z ulgi mieszkaniowej niezależnie od siebie – to pozwala uniknąć podatku nawet przy dużych kwotach.


Co grozi za brak rozliczenia?

Brak złożenia deklaracji PIT-39 = ryzyko kar finansowych i odsetek.
Brak udokumentowania wydatków mieszkaniowych = utrata ulgi.
Błędna interpretacja przepisów = korekta + sankcje.


Jak bezpiecznie sprzedać nieruchomość i nie przepłacić?

  1. Sprawdź datę nabycia nieruchomości – czy minęło 5 lat podatkowych.
  2. Zgromadź wszystkie faktury, akty, umowy.
  3. Skonsultuj się z doradcą podatkowym.
  4. Wypełnij i złóż deklarację PIT-39 do końca kwietnia.
  5. Jeśli planujesz zakup innego mieszkania – skorzystaj z ulgi mieszkaniowej.


Ekspercka opinia Dworakowski Nieruchomości

„Często klienci nie wiedzą, że mogą legalnie uniknąć podatku lub go zminimalizować. Pomagamy im nie tylko w sprzedaży mieszkania, ale też w bezpiecznym i optymalnym rozliczeniu fiskalnym. Dzięki współpracy z doradcami podatkowymi chronimy interesy naszych klientów.”



Planujesz sprzedaż mieszkania, domu lub działki?
Skontaktuj się z nami – sprawdzimy Twoją sytuację, podpowiemy jak uniknąć podatku i przygotujemy sprzedaż krok po kroku.