Wkład własny do kredytu hipotecznego – ile trzeba mieć?

Marzenie o własnym mieszkaniu we Wrocławiu nabiera kształtów. Znalazłeś idealną lokalizację, przeglądasz oferty, planujesz przyszły wystrój. Ale zanim zaczniesz wybierać kolor ścian, na Twojej drodze staje on – pierwszy wielki finansowy szczyt do zdobycia: wkład własny.

To pytanie, które zadaje sobie absolutnie każdy przyszły kredytobiorca: "Ile pieniędzy muszę mieć na start?". Odpowiedź na nie determinuje, jak szybko będziesz mógł kupić nieruchomość i jakie warunki zaoferuje Ci bank. W gąszczu informacji o 10%, 20%, programach rządowych i ubezpieczeniach łatwo się pogubić.

Jako Twój ekspert, rozłożę ten temat na czynniki pierwsze. Konkretnie, bez niedomówień. Po lekturze tego artykułu będziesz dokładnie wiedział, jakiej kwoty potrzebujesz i od czego ona zależy.

Złota zasada: 20% to standard, którego oczekują banki

Zacznijmy od podstaw. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), standardowy i wymagany przez banki poziom wkładu własnego to 20% wartości nieruchomości.

Oznacza to, że bank jest gotów sfinansować maksymalnie 80% jej ceny. Resztę musisz pokryć z własnej kieszeni. Ten wskaźnik to tzw. LTV (Loan to Value), czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Przy 20% wkładu własnego, LTV wynosi 80%.

Przykład:

Cena mieszkania we wrocławskich Krzykach: 600 000 zł
Wymagany wkład własny (20%): 120 000 zł
Maksymalna kwota kredytu od banku (80%): 480 000 zł

Posiadanie 20% wkładu własnego stawia Cię w najlepszej, najbardziej komfortowej pozycji. Daje Ci dostęp do ofert wszystkich banków i pozwala negocjować najlepsze warunki kredytowania.

Wyjątek od reguły: opcja z 10% wkładem własnym

"Ale przecież słyszałem, że można mieć tylko 10%!" – to prawda. Większość banków w Polsce dopuszcza możliwość udzielenia kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym.

Jednak ten "brakujący" wkład (różnicę między wymaganymi 20% a Twoimi 10%) musi zostać dodatkowo zabezpieczony. Bank ponosi większe ryzyko, więc wymaga dodatkowej ochrony. Najczęściej stosowaną formą jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Jak działa to ubezpieczenie?

Kto kogo ubezpiecza? Wbrew pozorom, to nie jest ubezpieczenie dla Ciebie. To bank ubezpiecza sam siebie na wypadek, gdybyś przestał spłacać kredyt.
Jak za to płacisz? Najczęściej bank po prostu podwyższa marżę kredytową (a co za tym idzie, oprocentowanie i Twoją miesięczną ratę) do czasu, aż nadpłacisz kapitał i Twój wkład osiągnie wymagany poziom 20%. Rzadziej pobierana jest jednorazowa opłata z góry.

10% vs 20% wkładu własnego – co się bardziej opłaca?

Zobaczmy na konkretnym porównaniu, jakie są konsekwencje obu wyborów.

Kryterium	20% wkładu własnego	10% wkładu własnego
Dostępność ofert	Dostęp do wszystkich banków, pełen wachlarz ofert.	Ograniczona liczba banków, które akceptują niższy wkład.
Warunki kredytu	Niższa marża, niższe oprocentowanie. NIŻSZA RATA.	Wyższa marża (do czasu spłaty brakującego wkładu). WYŻSZA RATA.
Całkowity koszt	Znacznie niższy całkowity koszt kredytu przez cały okres.	Wyższy całkowity koszt kredytu z powodu wyższego oprocentowania na początku.
Bezpieczeństwo	Większy bufor bezpieczeństwa na wypadek spadku wartości nieruchomości.	Mniejsze pole manewru, większe ryzyko dla banku i dla Ciebie.

Werdykt: Jeśli tylko masz taką możliwość, uzbieranie 20% wkładu własnego jest zawsze bardziej opłacalne w długim terminie. To realna oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych na całkowitym koszcie kredytu.

Co bank zaliczy jako wkład własny? To nie tylko gotówka!

Banki podchodzą do kwestii wkładu własnego elastycznie. Nie musisz mieć całej kwoty w gotówce na koncie. Jako wkład własny mogą być potraktowane również:

Zadatek, który już wpłaciłeś sprzedającemu na podstawie umowy przedwstępnej.
Darowizna od rodziny (pamiętaj o odpowiednich formalnościach podatkowych!).
Środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE/IKZE.
Inna nieruchomość wolna od hipoteki, której jesteś właścicielem.
Działka budowlana, na której planujesz postawić dom (jej wartość jest wliczana jako wkład własny przy kredycie na budowę).

A co z programami rządowymi?

Warto śledzić aktualne programy rządowe wspierające zakup pierwszego mieszkania. Programy takie jak historyczny "Bezpieczny Kredyt 2%" czy planowany "Mieszkanie na Start" często oferują możliwość wzięcia kredytu bez wkładu własnego lub z bardzo niskim wkładem, gdyż brakującą kwotę gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Warunki tych programów są jednak bardzo specyficzne i zmienne, dlatego zawsze należy sprawdzać ich aktualny status.

Podsumowanie: celuj w 20%, ale 10% jest w zasięgu

Podsumowując, Twoim celem numer jeden powinno być zgromadzenie 20% wartości nieruchomości jako wkładu własnego. To zapewni Ci spokój, najkorzystniejsze warunki i najniższą ratę.

Jeśli jednak chcesz szybciej wejść na rynek i znalazłeś wymarzoną nieruchomość, 10% wkładu własnego jest realną i dostępną opcją, pod warunkiem, że godzisz się na nieco wyższy koszt kredytu w początkowym okresie.

Chcesz precyzyjnie policzyć swoją zdolność kredytową i sprawdzić, która opcja wkładu własnego będzie dla Ciebie najkorzystniejsza? Skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci przygotować solidny plan finansowy, aby Twój start na rynku nieruchomości we Wrocławiu był pewny i bezpieczny.