Zmiany w planowaniu przestrzennym od lipca 2026 roku

Od lipca 2026 roku duże zmiany w planowaniu przestrzennym. Właściciele działek muszą działać już teraz!

Wielkie zmiany w przepisach – tysiące właścicieli w panice

W ostatnich tygodniach urzędy gmin w całej Polsce przeżywają prawdziwe oblężenie. Mieszkańcy ustawiają się w długich kolejkach, próbując zdążyć ze złożeniem wniosku o warunki zabudowy (WZ) przed końcem 2025 roku.
Powód? Zmiana przepisów, która wejdzie w życie 1 lipca 2026 r., może sprawić, że wiele działek budowlanych straci na lata możliwość zabudowy.

Kluczowe daty: styczeń i lipiec 2026 roku

• Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą ważne tylko przez 5 lat.
• Od 1 lipca 2026 r. WZ będzie można uzyskać wyłącznie w gminach, które uchwalą plan ogólny, i tylko dla działek znajdujących się w tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy.

Oznacza to, że działki położone na obrzeżach miejscowości, w których nie ma zwartej zabudowy, mogą całkowicie stracić możliwość budowy domu. W wielu przypadkach oznacza to spadek wartości nieruchomości nawet o 60–70%.

Gminy nie nadążają z pracami nad planami ogólnymi

Choć reforma obowiązuje już od pewnego czasu, większość samorządów nie jest gotowa.
Z ponad 2400 gmin w Polsce ani jedna nie uchwaliła jeszcze planu ogólnego. Wiele z nich dopiero rozpoczęło prace, a przygotowanie dokumentu wymaga analiz, konsultacji i uzgodnień z różnymi instytucjami.
To proces kosztowny i czasochłonny — szczególnie dla mniejszych gmin, które nie mają własnych urbanistów.

Eksperci przewidują, że znaczna część gmin nie zdąży z uchwaleniem planu przed 30 czerwca 2026 r., co w praktyce może całkowicie zablokować wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy.

Co to jest „obszar uzupełnienia zabudowy”?

Nowe przepisy dopuszczają wydawanie WZ jedynie dla terenów, na których znajduje się co najmniej 5 budynków w odległości nie większej niż 100 metrów od siebie.
W praktyce oznacza to, że na działkach położonych wśród pól lub na krańcach wsi nie będzie można już legalnie budować nowych domów.

Celem reformy jest ograniczenie chaotycznej zabudowy i skupienie inwestycji w miejscach, gdzie istnieje już infrastruktura — drogi, sieci wodno-kanalizacyjne i energetyczne. Niestety, dla wielu właścicieli działek kupionych z myślą o budowie w przyszłości oznacza to drastyczny spadek wartości majątku.

Urzędy przeciążone, a czasu coraz mniej

Liczba składanych wniosków o WZ wzrosła w 2025 roku o ponad 100% w porównaniu z poprzednim rokiem.
Niektóre gminy przyjmują w miesiąc tyle wniosków, co wcześniej przez cały kwartał. To powoduje gigantyczne opóźnienia — urzędnicy pracują po godzinach, a czas oczekiwania na decyzję wydłuża się z tygodnia na tydzień.

Mimo presji, gminy nie mają prawa zawieszać postępowań o wydanie WZ tylko dlatego, że trwają prace nad planem ogólnym. Takie działania są sprzeczne z przepisami i mogą skutkować odwołaniami i procesami sądowymi.

Jak zabezpieczyć swoje prawa?

Jeśli masz działkę, na której planujesz budowę — złóż wniosek o warunki zabudowy jak najszybciej.
Oto najważniejsze kroki:

1. Pobierz i wypełnij wniosek o wydanie WZ ze strony swojej gminy.
2. Zamów mapę geodezyjną – geodeta może mieć zajęty grafik, więc nie czekaj.
3. Zdobądź wypis z księgi wieczystej i rejestru gruntów – najlepiej online przez ekw.ms.gov.pl.
4. Złóż dokumenty osobiście w urzędzie, aby mieć potwierdzenie przyjęcia.
5. W razie wątpliwości skorzystaj z pomocy urbanisty lub prawnika – koszt rzędu 600–1000 zł może uchronić Cię przed utratą wielokrotnie większej wartości działki.

Pamiętaj, że liczy się data złożenia wniosku, a nie wydania decyzji. Jeśli urząd wszczął postępowanie przed końcem 2025 roku, decyzja zostanie wydana na starych zasadach – nawet w kolejnych latach.

Co jeśli gmina nie zdąży?

W gminach, które do 30 czerwca 2026 r. nie uchwalą planu ogólnego, wydawanie nowych WZ zostanie wstrzymane.
Nie będzie można rozpocząć żadnej inwestycji budowlanej – niezależnie od lokalizacji działki. Taki stan może potrwać miesiące, a nawet lata.

Dlaczego to tak ważne?

Wartość działki budowlanej z WZ to często kilkukrotnie więcej niż działki bez możliwości zabudowy.
W rejonie Wrocławia czy Warszawy różnica może wynosić nawet 100–150 tys. zł na każde 1000 m².
Złożenie wniosku jeszcze w 2025 roku to realna szansa na uratowanie oszczędności życia.

Reforma potrzebna, ale źle wdrożona

Eksperci są zgodni, że porządkowanie przestrzeni było konieczne. Problem w tym, że wprowadzono je zbyt szybko, bez zapewnienia gminom odpowiednich środków i czasu na przygotowanie.
Efektem jest chaos, wydłużone procedury i niepewność tysięcy właścicieli działek.

Podsumowanie – nie czekaj do grudnia

Masz działkę i myślisz o budowie w przyszłości?
Nie odkładaj tego na później. Złóż wniosek o warunki zabudowy jeszcze w 2025 roku, zanim zmienią się przepisy.
To może być Twoja jedyna szansa na zachowanie prawa do budowy i utrzymanie wartości nieruchomości.

Dworakowski Nieruchomości – eksperci rynku nieruchomości we Wrocławiu

Pomagamy klientom bezpiecznie inwestować w grunty, domy i mieszkania.
Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz sprawdzić, czy Twoja działka jest objęta zmianami lub potrzebujesz wsparcia przy składaniu wniosku o warunki zabudowy.